De S van ESG doelen

Ik ken Jos Sentel onder meer uit de tijd dat hij nog bij Achmea Real Estate werkte en we intensief samenwerkten aan onder meer Samen Zelfstandig (nieuw woonconcept voor zelfstandig wonende senioren in collectief verband in een stedelijke setting), de onderzoeken naar geluk & gezondheid die we door het HappinessLab (onderzoeksinstituut opgezet door geluksprofessor Ap Dijksterhuis) lieten doen en de enquête Het effect van thuiswerken op woongeluk toen we midden in de Coronapandemie zaten.

Bij Achmea Real Estate werkte hij onder meer aan het laden van de S (Social) van de ESG doelen. Veel vastgoedbedrijven focussen zich met name op de E (Environment) door steeds meer met duurzaamheid te doen, maar Jos richtte zich samen met zijn team op onder ander andere de thema’s Geluk en Gezondheid als onderdeel van Social. Hij is inmiddels weer als zelfstandig adviseur gaan werken. Ik ben benieuwd naar zijn ervaringen, maar ook naar hoe Achmea nu – zonder hem – met deze thema’s bezig is.

Tegengaan van eenzaamheid

Jos: “Achmea Real Estate beseft dat ze goed voor haar huurders moet zorgen. Ze kijkt daar ook naar vanuit de bril van haar zusje in de holding: verzekeraar Zilveren Kruis. De woonplek wordt door hen gezien als belangrijke aanjager voor het tegengaan van eenzaamheid en het verbeteren van de zorgsituatie. Uit onderzoek blijkt immers dat eenzaamheid zorgt voor hoge ziektekosten. Eenzaamheid kun je verminderen onder meer door meer verbinding tussen buurtbewoners te faciliteren, bijvoorbeeld door het ontwerp zowel op gebieds- als gebouwniveau hierop af te stemmen. Hierdoor zouden de zorgkosten omlaag kunnen gaan, want er is een kans dat de eenzaamheid afneemt. Daar kun je dus een bedrag aan hangen dat de besparing aan zorgenkosten weergeeft. Deze vorm van ‘monetizen’ is heel interessant. Maar tegelijk lastig, omdat we in Nederland alles zo goed georganiseerd hebben, dat de starheid het moeilijk maakt om buiten de eigen grenzen te werken. Door deze nieuwe vorm van ‘verzuiling’ is het aanpakken van de thema’s lastig: De partijen die investeren in het vastgoed zijn niet de partijen die de positieve effecten zoals verlaagde ziektekosten kunnen benutten. En het geld overhevelen van de ene naar de andere zuil kan niet, door hoe het in Nederland is georganiseerd. Het zou helpen als we wat meer zouden kunnen ‘ontschotten’ tussen de diverse zuilen. Dat zou het aanpakken van eenzaamheid en verminderen van zorgkosten een stuk eenvoudiger maken.”

We willen de ondergrens van woongeluk naar boven halen, maar dat is dus complex. Er ligt een opgave om hier een goede aanpak voor te vinden met elkaar: door als investeerders, verzekeraars, gemeentes, ontwikkelaars en bouwers anders met de geldstromen om te gaan dan hoe het nu (vast) loopt.

Jos: “Een andere interessante vorm van monetizen is het vergroten van (het gevoel van) eigenaarschap van bewoners bij hun huur/koopwoning. En zijn mooie voorbeelden dat bijvoorbeeld door een gebouwapp er een community ontstaat die veel meer betrokkenheid voelt met het complex en de omgeving. Het blijkt dat mensen daardoor veel meer met elkaar oppakken. Ook zaken die met onderhoud te maken hebben. Het resultaat voor de investeerder is een daling van de onderhoudskosten.”

Ik merk zelf in de opdrachten van Juli Ontwerp en Juli Advies ook dat er steeds meer oog komt voor het creëren van ontmoetingsplekken – zoals daktuinen – en andere plekken waar je elkaar sneller gedag zegt of een praatje maakt – zoals  veranda’s. In eerste instantie wordt vaak gedacht aan een paar standaard oplossingen, maar door het gebruiken van het Programma van Mogelijkheden voor Geluk & Gezondheid (die we voorheen de Morfologische Kaart noemden en waar Jos in de beginfase ook bij betrokken was) komen er al snel meer oplossingsrichtingen boven water. Helaas blijkt dat dit inderdaad nog vaak als ‘nice-to-have’ wordt gezien, waardoor het te vaak weer uit de plannen verdwijnt, met alle consequenties van dien voor het (niet) verlagen van sociale verbinding, eenzaamheid en verlaging zorgkosten.

Van nice-to-have naar need-to-have

Juli Ontwerp is inmiddels een paar jaar met Achmea Real Estate bezig met het op de kaart zetten van geluk & gezondheid bij hun vastgoed. De E van ESG is in de afgelopen jaren van ‘nice to have’ naar ‘need to have’ gegaan. De S van Social, met tools zoals het Programma van Mogelijkheden voor Geluk & Gezondheid en de door Achmea ontwikkelde Social Impact Monitor, blijkt echter in de praktijk nog steeds teveel een ‘nice to have’, waar snel op wordt ingeleverd. Ik ben benieuwd hoe Jos hier naar kijkt.

Jos: “Er zou een enorme stap voorwaarts gemaakt worden als de ontwikkelaars van de gebouwen die Achmea inkoopt het als eis meekrijgen. We moeten oppassen dat we het momentum niet verliezen. Het thema past wel heel goed in de tijdgeest, gezien de behoefte aan gemeenschappelijkheid en collectiviteit. Hoe dat te organiseren, is een belangrijke en uitdagende vraag. Ik denk dat we opnieuw naar de ‘orgware’ – hoe we het vastgoed hebben georganiseerd – moeten gaan kijken om het te laten werken.”

ThirdPlace

Jos is sinds februari 2022 weer werkzaam voor zijn eigen bedrijf dat de fascinerende naam ThirdPlace Consultancy draagt. In mijn voorbereiding op dit interview zocht ik op wat de term ‘third place’ precies betekent. Het verwijst in de sociologie naar de ‘derde plaats’. De ‘eerste plaats’ is je thuis, de ‘tweede plaats’ je werkplek: de plek waar mensen een groot deel van hun tijd doorbrengen. De ‘derde plek’ is “daar waar je je in het openbaar ontspant, bekende gezichten tegenkomt en nieuwe kennissen maakt”. Dus parken, openbare bibliotheken, cafés, buurthuizen, kerken en dergelijke.

Ik vraag Jos ook waarom hij ThirdPlace als naam voor zijn consultancy heeft gekozen. Jos: “Het blijkt een concept te zijn dat letterlijk al zo oud is als de weg naar de Rome. In de oudheid waren bij de Romeinen en Grieken het forum of de agora de ultieme ‘derde plekken’. Toen ik in 2006 voor mezelf begon, was ik op zoek naar een andere naam voor mijn bedrijf dan Sentel Advies of iets dergelijks. Ik heb me laten inspireren door het boek ‘The Great Good Place’ van Ray Oldenburg. Hij noemt bijvoorbeeld de moderne bibliotheken en ook Starbucks als derde plekken. Omdat ik mijn hele werkzame leven al een focus op centrumgebieden heb – en die verworden waren tot monofunctionele winkelzones – heb ik de derdeplekken-filosofie als uitgangspunt voor mijn (advies)werk genomen. Want de functie als multifunctioneel mozaïek zijn een beetje kwijtgeraakt in de afgelopen decennia. Het opschalen van het derde plekken naar (centrum)gebieden is waar ik nu ruim 18 jaar mee bezig ben.  Via mijn werk wil ik uiteindelijk proberen meer betekenisvolle plekken helpen te realiseren.

City Deal Dynamische Binnensteden

Jos werkt al een tijd mee aan een van de City Deals. In de landelijke City Deals ‘worden concrete samenwerkingsafspraken tussen steden, Rijk, andere overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties verankerd. De deals moeten leiden tot innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken en/of maatregelen bevatten om het economisch ecosysteem van de stedelijke regio(’s) te versterken.’ Kun je iets meer vertellen over de ‘City Deal Dynamische Binnensteden’ waar je op dit moment aan werkt?

Jos: “Deze City Deal heeft als doel om doorbraken te forceren op het gebied van maatschappelijke problemen waar vastgoed een rol bij speelt. Te denken valt daarbij aan leegstand, verschietende kleuren van winkelgebieden, ondersteuning maakbedrijfjes, de betaalbaarheid van woningen in de binnenstad, of het maken van extra woningen boven of achter winkelpanden.”

Dat betekent dat de vastgoedeigenaren en ontwikkelaars mee moeten hierin. Welke middelen zijn er voor de overheid om vastgoedeigenaren aan de gang te krijgen? Jos: “Een aantal thema’s speelt hierbij een rol: branchering, rol vastgoed, financiering en fondsvorming, maar ook ondermijnende criminaliteit zoals witwassen. De City Deal onderzoekt manieren om binnen deze thema’s blokkades op te heffen of zelf de beleidsmatige doorbraken te bereiken. Ook hier werk ik eigenlijk aan de eerder genoemde ontzuiling.”

Wij deden als Juli Ontwerp mee aan de City Deal Geluk en Gezondheid. Hierin zou worden onderzocht welke interventies gemeentes zelf kunnen doen om gelukkigere en gezondere steden te stimuleren. Deze City Deal is helaas niet van de grond gekomen. Weet jij wat daar de oorzaak van was?

Jos: “Ja, dat klopt helaas. De opzet van City Deals is dat de deelnemende gemeentes zelf pilots indienen en interventies onderzoeken op projectbasis. Hierbij wordt gestuurd op een grotere politieke rol en een directe betrokkenheid van het bestuur, de wethouders. We zien daar overigens een grote variatie in; sommigen zijn zeer gedreven en intelligent, ander meer laissez faire. Het is hierbij heel belangrijk om ook de ambtelijke top in te zetten; die zijn vaak langer betrokken dan de wethouders en kunnen daardoor een goede rol pakken. Bij deze City Deal waren er helaas te weinig steden geïnteresseerd, waardoor het is gestopt. Wat echt zonde is, want er valt zoveel te winnen in steden, in Nederland, op het gebied van gelukkiger en gezondere bevolking.“

Fijnere leefomgevingen

Voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade schreef in de twopager over de City Deal Geluk & Gezondheid: “Een verdichtende stad is niet vanzelfsprekend een gezonde en gelukkige stad. Hoe gaan we om met die complexiteit, hoe kunnen we belangen slim koppelen en kansen creëren voor een fijnere leefomgeving voor nieuwe en huidige inwoners? Dat is wat deze City Deal beoogde.” Wat zie jij als aanknopingspunten op deze vragen?

Jos: “De overheid maakt zich zorgen over de gezondheidsverschillen en de onderliggende stapeling van maatschappelijke uitdagingen zoals werkloosheid, armoede, onderwijsachterstand en woonkwaliteit op veel plekken in ons land. Regulier beleid en kortdurende projecten bieden hier weinig soelaas; er is méér nodig om het tij te keren en deze inwoners en hun kinderen perspectief te bieden. De zorg kan bovendien de vraag niet meer aan. Het vraagt om voorkómen in plaats van genezen, om duurzame oplossingen, om herverdeling van middelen en om gerichte aandacht voor de bijdrage van gebiedsontwikkeling aan gezondheid en geluk.”

Het is dus nog steeds een zeer actuele vraag. Goed om te horen dat de overheid zich hier zorgen over maakt en dit wil aanpakken. Zeker aangezien de kosten van deze problemen vele malen hoger is dan de investeringen die nodig zijn om het te verminderen. Hoe kan volgens jou vastgoed bijdragen aan het voorkómen? Of moet de overheid hier dan toch een meer initiërende rol in pakken?

Jos: “Vastgoed moet niet het enige zijn. Het gaat om vergaande emancipatie. Ooit hoorde ik een presentatie over het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Oplossingen beginnen volgens hen bij het ontwikkelen van strategieën voor onderwijs en werkgelegenheid. Daarna komt de vastgoedvraag pas op tafel. Help een buurt vooruit door te emanciperen en perspectief te bieden. Dat geeft een impuls voor geluk. De omgeving past zich aan doordat mensen zich meer en meer verantwoordelijk gaan voelen; omdat leven in de plaats komt van overleven. Uiteraard moeten initiatieven vanuit vastgoed hier wel op aansluiten.”

Leven in plaats van overleven

Ik ben er van overtuigd dat de stedenbouwkundige opzet en vastgoed hier absoluut een belangrijke rol in hebben. Ik zie het in de praktijk. Zo heb ik in het – deels sociale – woningbouwproject Utregs Geluk zelf ervaren dat net wat meer aandacht voor de vormgeving van de huizen zoals bijzonder metselwerk, vaste cortenstalen plantenbakken en meer – zodat het er verzorgd uit ziet en mensen er trots op zijn – en voor ruimte om voor de deur veilig te spelen, kletsen met je buren, het geluk en de saamhorigheid verhoogt.

Ook bij de huurwoningen Verandawoningen in Vleuten bleek tijdens de ‘Zoveel-jaar-na-oplevering-fotoshoot’ dat voor je voordeur lekker kunnen spelen en onder de veranda’s die liggen aan de  autoluwe straten met je buren kletsen, zorgt voor meer geluk en verbondenheid. Als mensen zich veilig voelen, gesteund voelen door hun buren, trots zijn op hun woonplek en als kinderen makkelijk kunnen spelen, bij buren binnenlopen en ontspannen tussen groen, dan levert dat al een belangrijke bijdrage aan leven en vermindert dit het overleven. Het hoeft niet heel ingewikkeld of heel duur te zijn, het gaat er vooral om dat we er veel aandacht aan besteden.